KOD 521 KİRALIK!!! Urla,Çeşmealtı merkez'de masrafsız 500 m2 bahçe içerisinde dubleks...
Anket
Duyurular
EKSPERTİZ(DEĞERLEME) TARİFESİ
SATIS DEGERININ BELIRLENMESINDE
Belirlenen Değer
Rapor Bedeli
0-5000
TL(5 Bin' E Kadar)
100
( Yüz TL) + KDV
5
000 TL– 10 000 TL
% 01 + 100 TL+ KDV
10
000 TL – Üstü Rakamları
%
01+ 100 TL(Binde Bir Arti Yüz TL) + KDV
KIRA DEĞERLERİNİN
BELİRLENMESİNDE
Belirlenen aylık Kira Bedeli
Rapor Bedeli
0-250
TL
50
TL+KDV
250
TL -500 TL
%2+50
TL(Yüzde İki Artı Elli TL) + KDV
500
Ytl - & Üstü Rakamları
(Bes
Yüz TL Ve Onun Üstü Rakamları) %02+50TL(Yüzde İki Artı Elli TL) + KDV
1)
Kiralık Ekspertiz Rapor Bedeli En Az Elli TL. (Elli TL+ KDV dir.) 2) Satış Ekspertiz
Rapor Bedeli En Az 100 TL. (Yüz TL + KDV dir.) 3) Gerek Satış
Değeri, Gerekse Kıra Değeri Belirlenmesinde Öngörülen Ekspertiz Bedeli Her
Tapu Kaydı Içın Ayrı Ayrı Uygulanır. 4) İzmir Haricinde
Hizmet Verildiğinde Rapor Bedeline Seyahat Harcamaları Ayrıca İlave
Edilecektir.
İZMİR EMLAK
MÜŞAVİRLERİ DERNEĞİ YÖNETİM KURULU KARARINCA KOMİSYON ORANLARI,
--DERNEK YÖNETİM KURULU KARARI GEREĞİ, SÖZLEŞMESİZ YER(EMLAK)
GÖSTERMEK YASAKTIR
YABANCILARIN TÜRKİYE DE MÜLK EDİNMELERİ
Yabancı gerçek ve tüzel
kişilerin Türkiyede taşınmaz mal edinmeleri, 19.7.03 tarih ve 25173
sayılı Resmi Gazetede yayınlanan kararla düzenlenmiştir. Buna göre,
yapılan değişiklikle, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı
ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliği sahip
ticaret şirketlerinin Ülkemizde taşınmaz mal edinimleri farklı esaslara
bağlanmıştır. Bu esasları özetleyen Tapu Kanununun 35. maddesinin yeni
hali aşağıdaki şekli almıştır:
Karşılıklı
olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek
kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan
tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları
içinde taşınmaz edinebilirler. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında,
yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı
ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip
ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti
vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır.
Türkiye
Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının
kanuni miras yoluyla edindikleri taşınmazlar ile kanuni kısıtlamalara
tabi alanlardaki taşınmazlar, intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir
ve bedele çevrilir.
Yabancı
uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına
göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan
fazla taşınmaz edinebilmesi Bakanlar Kurulunun iznine tabidir. Kanuni
miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için bu hüküm uygulanmaz. Yabancı
uyruklu gerçek kişilerin, kanuni miras dışında ölüme bağlı tasarruflar
yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi de Bakanlar Kurulunun
iznine bağlıdır. İzin verilmez ise, fazla miktar tasfiye edilerek
bedele çevrilir.
Yabancı
uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına
göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine, taşınmaz
üzerinde sınırlı aynı hak tesis edilmesi halinde karşılıklılık şartı
aranmaz.
Kamu yararı
ve ülke güvenliği bakımından, bu maddenin uygulanmayacağı yerleri
belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Karşılıklılık
Karşılıklılık ilkesinin varlığı, önemli
bir etkene bağlıdır: kanuni düzenlemenin yanında bunun fiilen de
uygulanabilir olmasına.
Buna göre, yabancı bir ülke vatandaşının
ya da ticaret şirketinin Ülkemizde taşınmaz mal edinmesi, T.C.
vatandaşlarının ve ticaret şirketlerinin de o ülkede taşınmaz mal
edinmesine, kanun ile hak tanınmış olmasına ve bu hakkın da fiilen
uygulanabilmesine bağlıdır. Yeni düzenlemede, karşılıklılığın yasal ve
fiili olmasının yanında, birebir uygulanması yerine hakların karşılıklı
olarak tanınması esası getirilmiştir. Yani, uygulamaların karşılıklılığı
için, yabancı devletin kendi vatandaşlarına ve kendi kanunlarınca
kurulan ticaret şirketlerine tanıdığı hakları, T.C. vatandaşlarına ve
ticaret şirketlerine de tanıması gerekmektedir.
Karşılıklılık ilkesinin istisnaları
Bu ilkeye, gerçek kişiler kapsamında
getirilen istisnalar şöyledir:
1) Vatansızlar, hiçbir devlet uyruğuna
sahip olmadıklarından, karşılıklılığın belirleneceği bir denge de söz
konusu değildir. Bu yüzden, vatansızlar için bu şart aranmaz.
2) Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair
Sözleşmeye göre, mülteciler sığındıkları ülkede üç yıl ikamet ettikten
sonra karşılıklılık şartından muaf olurlar. 28.7.1951 tarihli bu
Sözleşmeyi 26.8.1961de Türkiye de onayladığı için, Türkiyede bulunan
mülteciler de bu hüküm kapsamında olup muafiyet için, durumlarını resmi
belge ile kanıtlamaları yetmektedir.
3) Türkiyede turizm amaçlı yatırım yapmak
isteyen yabancı gerçek ve tüzel kişiler, Turizm Teşvik Kanunu gereği,
Karşılıklılık koşulu aranmadan ve yabancılar için getirilen yasal
kısıtlamalara tabi tutulmadan turizm bölge ve merkezlerinde taşınmaz mal
edinebilirler.
Kanuni kısıtlayıcı hükümlere uymak
Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmeleri için bir ikinci
koşul daha vardır: kanunla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere uymak.
İlgili hükümler şöyle:
1) Askeri yasak bölgeler ve güvenlik
bölgelerindeki taşınmaz mallar, yabancı gerçek ve tüzel kişilere
satılamaz, devredilemez ve kiralanamaz.
2) Yabancı gerçek kişiler, ülkemizde 30
hektardan fazla taşınmaz mal edinemez; bu miktardan fazlasına ancak
Bakanlar Kurulu Kararı ile sahip olabilir. Kanuni miras yoluyla edinilen
taşınmazlar, bu hükme tabi değildir.
442 sayılı Köy Kanununun 87. maddesi yeni düzenleme ile kaldırıldığından
yabancı gerçek kişilerin köylerde taşınmaz mal edinmeleri artık mümkün
hale gelmiştir.
Yabancı Tüzel Kişilerin Türkiyede
Taşınmaz Mal Edinmeleri
Yabancı gerçek kişilerde olduğu gibi
yabancı ticaret şirketlerinde de karşılıklı olmak ve kanuni
sınırlamalara uymak şartları vardır. Yabancı bir devlet ile ülkemiz
arasında ticaret şirketleri yönünden karşılıklılığın bulunup bulunmadığı
Dışişleri Bakanlığına sorularak belirlenmektedir.
Kanuni sınırlamalar açısından yabancı
gerçek kişiler için geçerli olan kurallar yabancı ticaret şirketleri
açısından da geçerlidir. Ayrıca yabancı gerçek kişiler lehine bir
sınırlı ayni hak tesis edileceği sırada karşılıklılık şartının
aranmayacağı kuralı yabancı ticaret şirketleri için de getirilmiştir.
Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz
Mal Edinmeleri
Yabancı sermayeli şirket ifadesi çoğu
zaman yabancı şirket ifadesi ile karıştırılmaktadır. Yabancı sermayeli
şirketler, Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre Türkiyede kurulur ve
Türk Ticaret Siciline kaydedilirler. Yani, bu şirketler Türkiye
Cumhuriyeti hukuk kurallarına tabi şirketlerdir. Sadece sermayelerinin
tamamı veya bir kısmı yabancı gerçek veya tüzel kişilere aittir.
Hissedarlarının yabancı kişiler olması şirketi yabancı tüzel kişi
statüsüne sokmaz çünkü şirketin uyruğu ile hissedarlarının uyrukları
farklı konulardır.
4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar
Kanunu ile, yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılarla eşit muameleye
tabi tutulmuş; yatırım izni, şirket kuruluş izni gibi izin ve onaylar
kaldırılmış; yabancı yatırımcıların Ülkemizde kurdukları veya iştirak
ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türkiye Cumhuriyeti
vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya
sınırlı ayni hak edinmeleri serbest bırakılmıştır.
Yabancı sermayeli şirketler, ilgili
mevzuat uyarınca, kuruluş yeri ve idare merkezi esasına göre yabancı
sermayeli Türkiye Cumhuriyeti şirketleri sayılmaktadır. Bu yüzden de,
yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz mal edinimleri ve tapu siciline
yönelik diğer talepleri, Türk Ticaret Kanununa göre kurulan şirketler
ile aynı usul ve esaslara tabi olarak ticaret sicil memurlukları
tarafından verilen ve şirketin taşınmaz mal edinme yetkisini ve
yetkilisini gösterir yetki belgeleri değerlendirilmek suretiyle ilgili
Tapu Sicil Müdürlüklerince sonuçlandırılır.
Transfer
Yabancılar, gerek döviz bozdurmak
suretiyle satın aldıkları gerekse döviz bozdurmaksızın sahip oldukları
taşınmaz mal ve ayni hakların gelirleri ve satış bedellerini bankalar ve
özel finans kurumları yolu ile transfer ettirmekte serbesttir.
Başvuruların Yapılacağı Yetkili Yönetim
Taşınmaz mal edinmek isteyen veya mülkiyetten ayrı ayni haklardan
yararlanmak isteyen yabancı kişiler başvurularını, taşınmaz malın
bulunduğu yerin Tapu Sicil Müdürlüğüne yapmalıdır.
Başvurular için gerekli belgeler
Başvurular için gerekli belgeler
bakımından yabancılarla Türk vatandaşları arasında herhangi bir fark
bulunmamaktadır. Ancak, yabancı uyruklu vatandaşların tapu işlemleri
sırasında yanlarında tercüman bulundurmaları gereği vardır.
1) Gerçek kişiler açısından
a. Taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve
parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı, b. Uyruğunda
bulunduğu ülkenin kimlik belgesi veya pasaportu ile iki adet vesikalık
fotoğraf, c. İstemde bulunan kişi vekil ise, temsile ilişkin vekaletname
ile temsilcinin fotoğraflı kimlik belgesi ve vesikalık fotoğraf.
Alıcılar açısından bizzat işleme katılmayanlar varsa, onları temsil eden
temsilcilerin fotoğraflı kimlik belgeleri, vesikalık fotoğrafları ve
temsilciliklerine ilişkin belgeler.
2) Tüzel kişiler açısından
a. 4875 Sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa göre kurulan
şirketler Ticaret Sicil Memurluğundan alacakları yetki belgelerini, imza
sirkülerini ve buna dayanılarak yetkili kılınan kişiye verilen
vekaletnameyi, b. Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan
yabancı ticaret şirketleri için kuruldukları ülkenin kendi mevzuatınca
ilgili makamlarından alacakları yetki belgesi yerine geçen bir belgeyi
ibraz etmeleri gerekmektedir.
Tapu işlemleri sırasında ödenmesi gereken
harç ve vergiler açısından yabancı uyruklu kişiler ile Türkiye
Cumhuriyeti vatandaşları arasında hiç bir fark yoktur.
Ancak, ülkemizde taşınmaz mal edinmek
isteyen yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin edinmek istedikleri
taşınmaz malların Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri dışında kalıp
kalmadığının saptanabilmesi için yetkili askeri makama sorulurken,
taşınmazın bulunduğu yerin 1/25000 ölçekli haritada işaretlenmesi
gerekmektedir. Bunun için araziye gidilmesi gerekiyorsa parselin yerinde
gösterilmesi işlemine göre döner sermaye hizmet bedeli alınmaktadır.
Hangi ülke vatandaşları Türkiye
Cumhuriyeti’nde gayri menkul sahibi olabilirler?
Türkiye ile arasında karşılıklılık
bulunan şu ülke vatandaşları gayrimenkul sahibi olabilirler
Almanya, A.B.D., Andora, Arjantin,
Avusturalya, Avusturya, Bahamalar, Barbados, Belçika, Belize, Benin,
Bolivya, Bosna-Hersek, Bostwana, Brezilya, Danimarka, Dominik
cumhuriyeti, Ekvator, Elsalvador, Estonya, Fildişi sahilleri,
Filipinler, Fillandiya, Gana, Gine, Grenada, Fransa, Gabon, Guatemala,
Guyana, Güney Afrika Cumhuriyeti, Haiti, Hırvatistan, Hollanda,
Honduras, İngiltere, İrlanda, İspanya, İsrail, İsveç, İsviçre, İtalya,
Jamaika, Japonya, Kamerun, Kanada, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti,
Kolombiya, Kore(Güney), Kosta Rika, Letonya, Liechtenstein, Litvanya,
Lüksemburg ,Macaristan, Malavi, Malezya, Mali, Malta, Mauritius,
Meksika, Monako, Moritanya, Mozambik, Nijerya, Nikaraga, Norveç, Orta
Afrika Cumhuriyeti, Panama, Paraguay, Peru, Polonya, Portekiz, San
Marino, Senagal, Sırbistan-Karadağ, Singapur, Somali, Srilanka,
Swaziland, Şili, Tanzanya, Uruguay, Venezuella, Yeni Zelanda, Yeşilburun
Adaları, Yunanistan
Sadece bina mülkiyeti edinebilen ülkeler:
Azerbaycan, Bahreyn, Belarus, Çad, Çin,
Fas, Gürcistan, İran, Kazakistan, Keny Kırgızistan, Makedonya, Mısır,
Moldova, Nabimya, Özbekistan, Romanya, Rusya Fedreasyonu, Slovenya,
Tacikistan, Türkmenistan, Uganda, Ukrayna, Ürdün
Madde 1- Bu Tebliğ 8/1/1985 tarihli ve 3143 sayılı, 10/6/1930 tarihli ve 1705 sayılı, 18/11/1960 tarihli ve 132 sayılı kanunlara istinaden hazırlanmıştır.
Madde 2- Türk Standartları Enstitüsü tarafından hazırlanan ekli TS 11816 ''Emlak Komisyonculuğu Hizmetleri- Genel Kurallar'' Standardı Resmi Gazete'de yayımı tarihinden itibaren 6(altı) ay sonra mecburi olarak uygulanacaktır.
Madde 3- Ekli Standard kapsamında hizmet üretenlerin bu Tebliğ hükümlerine uymaları zorunludur.
Madde 4- Bu Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Madde 5- Bu Tebliğ hükümlerini Sanayi ve Ticaret Bakanı yürütür.
Emlak komisyonculuğu hizmetleri - Genel Kurallar
0 Konu, tarif, kapsam
0.1 Konu
Bu standart, emlak komisyonculuğu hizmetlerinin genel kurallarına dairdir.
0.2 Tarifler
0.2.1 Emlak
Ev, arsa, bağ, bahçe, vb. taşınmazların ortak adı.
0.2.2 Emlak komisyonculuğu
Emlak alım, satım,kiralama vb. aracılık işleri.
0.2.3 Emlak komisyoncusu
Gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen süreli veya süresiz iş sözleşmesi yaparak; taşınmazın alımı, satımı, rehin vb. aynı hak tesisi gibi tüm hukuki ve teknik işlemleri ve kiralanması konusunda aracılık eden ve kiralama sonrası hizmetleri yerine getiren, bu konularda gerektiğinde danışmanlık, bilirkişilik ve ekspertizliğini yapan ve bunlarla ilgili olarak gerekli form, beyanname vb. belgeleri doldurabilen, bu iş ve işlemleri kendi adına açılmış bir iş yerinde yapan kişi veya kuruluş.
0.2.4 Müşteri
Emlak komisyonculuğu hizmetlerinden faydalanan kişi veya kurum.
0.2.5 Mal sahibi
Emlağın sahibi
0.2.6 Yardımcı eleman
Satılık veya kiralık bir taşınmazı müşteriye gösteren ve gerekli bilgileri veren eleman.
0.2.7 Müşteri temsilcisi
Emlak komisyoncusunun portföyünde bulunan taşınmazları, emlak komisyoncusu adına pazarlayan, emlak komisyoncusu ile çalışan ve bu işlemlerden doğan yasal ve mali sorumluluğu üstlenen kişi.
0.3 Kapsam
Bu standard; emlak komisyonculuğu hizmetlerinin, işletmecilik, hizmet ortamının özellikleri, bulundurulması gerekli araç-gereç ve çalışanların özellikleri ile ilgili genel kuralları kapsar.
1 Kurallar
1.1 İşletmecilik ile ilgili kurallar
1.1.1 Emlak komisyoncusu, ilgili meslek odasına kayıt olmalı, emlak komisyonculuğu hizmetlerini meslek odasınca kullanıma sunulan sözleşmeyi düzenleyerek vermeli ve emlak komisyonculuğu dışında herhangi bir iş yapmamalıdır.
1.1.2 Hizmet verilen bölgenin kroki, vaziyet planı, maket, perspektif vb. tanıtma elemanları emlak bürosunun duvarlarında veya uygun yerlerinde müşterilerin görebileceği şekilde teşhir edilmeli, kiralık ve satılık taşınmazların özelliklerinin belirtildiği ilan panosu düzenlenmeli, taşınmazların özelliklerinin müşteriye daha iyi tanıtılabilmesi için broşür, fotoğraf, video çekimi, vaziyet planı, imar durumu, vb. yararlanılmalıdır.
1.1.3 Emlak komisyonculuğu hizmetleri ilgili meslek kuruluşlarınca belirlenmiş ücret tarifesine göre verilmeli ve komisyon ücretlerinin oranları ile yer gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir ücret talebinde bulunulmayacağı müşterilerin görebileceği bir yere asılmalıdır.
1.1.4 Emlak komisyoncusu, iş yeri tabelasında ve basılı evraklarında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir yazı, sıfat veya ünvan kullanmamalıdır.
1.1.5 Emlak komisyoncusu, verdiği hizmet dolayısıyla edindiği bilgileri sözleşme ile belirlenen esaslar dışında kullanmamalı ve açıklamamalıdır.
1.1.6 Emlak komisyoncusu, vereceği ilanlarda iş yerinin adını belirtmelidir.
1.1.7 Emlak komisyonculuğu hizmetleri, sözleşmede yer alması kayıdıyla yapılacak yazılı bir sözleşme esasına göre şubeleri veya müşteri temsilcileri aracılığıyla verilebilinir. Bu sözleşmede; hizmetin süresi, ücreti, yasal ve mali sorumluluklar vb. hususlar yer almalıdır.
1.1.8 Emlak komisyonculuğu bürosunda haberleşme hizmetlerinin yürütülebilmesi için telefon, faks, ve bilgisayarla haberleşme ağı vb. bulunmalıdır.
1.1.9 Taşınmazın müşteriye yerinde gösterilebilmesi için, emlak komisyonculuğu bürosuna ait taşıt bulunmalı veya bu hizmetin yerine getirilebilmesi için sözleşmeli bir taşıt imkanı sağlanmalıdır.
1.1.10 Taşınmazın özelliklerinin belirtildiği tanıtıcı ve bilgi verici yazılı ve görüntülü belgeler uyuşmazlık halinde hukuki belge özelliği taşıyacak şekilde düzenlenmelidir.
1.1.11 Taşınmazlarda bulunan ''Kiralık'' veya ''Satılık'' ilanları uzaktan farkedilebilecek büyüklükte olmalıdır.
1.2 Hizmet ortamının özellikleri ile ilgili kurallar
1.2.1 Emlak komisyonculuğu bürosu, kat mülkiyeti kanunun belirlediği şekliyle bağımsız bir bölüm olmalı, iş yerinde; en az idari büro ve müşteri kabul yeri ile müşterek veya münferit kullanma özelliğinde teknik özellikleri TS 8357'ye uygun WC- lavabo bulunmalıdır.
1.2.2 İş yeri tabil olarak havalandırılmalı, mekanik havalandırma tesisatı bulunması halinde bu tesisat TS 3419 ve TS 3420'ye elektrik tesisatı TS IEC 60364-1'e, güvenlik korunması, TS IEC 60364-4-41'e, göre yapılmalı, su tesisatı TS 828' e, temiz su TS 266'ya uygun olmalı, TS 4019'a uygun ilk yardım çantası, TS 12201'e uygun çöp kutusu bulunmalı ve yangınla ilgili olarak TS 4156' da belirtilen tedbirler alınmalıdır.
1.2.3 İş yeri uygun bir sistemle ısıtılmalı ve ısıtmada yetkili makamlarca belirlenen yakıt kullanılmalıdır.
1.2.4 Emlak komisyonculuğu hizmetlerine yönelik işlerin yapılmasında kullanılan teknik cihaz ve donanıma uygun büro mobilyası bulunmalı ve yangınla ilgili olarak TS 4156'da belirtilen tedbirler alınmalıdır.
1.2.5 Emlak komisyonculuğu bürosunda;
ilgili odasınca kullanıma sunulan ;
- Matbu alıcı ve satıcı yetki sözleşmesi ve kira kontratı.
- Matbu tellaliye, pey akçesi, yer gösterme ve komisyon paylaşım sözleşmesi,
- Ekspertiz formu
ile
- Senet ve damga pulu
- Hukuk, vergi, kadastro, muhasebe, pazarlama, tapu vb mevzuatı içeren kitaplar, basılı evrak, belge ve dökümanları
bulunmalıdır.
1.2.6 Emlak komisyoncusu, resmi belge hüviyetinde olacak şekilde, faaliyetleri ile ilgili kayıtlar tutmalıdır.
1.2.7 Emlak komisyoncusu bürosunda : aşağıdaki araç ve gereçler bulunmalıdır.
- Bilgisayar + yazıcısı + modem,
- Telefon,
- Faks,
- Şerit metre,
- Pusula,
- Fotoğraf makinası,
- El feneri,
- Televizyon (tercihan),
- Video (tercihan),
- Kamera (tercihan).
1) Bu standard metninde atıf yapılan standardların numaraları, yayım tarihleri, Türkçe ve İngilizce ismleri metnin başında verilmiştir.
1.3 Çalışanlarla ilgili kurallar
1.3.1 Emlak komisyoncusu bürosunda , yeterli sayıda eleman bulunmalı, bu elemanlar mal sahipleri ile müşterileri bir araya getirildiklerinde, onlara hukuki yönden yeterli bilgi verebilmeli ve mevzuatın gerektirdiği işlemlerde yardımcı olabilmelidir.
1.3.2 Reklam,tanıtım ve pazarlama ile ilgili elemanlar müşteri ilişkilerinde güvenilir ve inandırıcı olmalıdır.
1.3.3 Emlak komisyoncusu, ilgili meslek kuruluşlari veya derneklerince ya da yetkili kılınmış kamu kurumlarınca düzenlenmiş kurslara katılmış olmalıdır.
1.3.4 Emlak komisyoncusu;
Kiralama ve satış hizmeti kapsamında;
- Müşteri temsilcisi ve yardımcı elemanların iş dağılımı,
- Alan çalışması,
- Yayınların emlak ilanı sayfalarının incelenmesi,
- Müşteri portföyünde arz, talep yönünden değerlendirmesi,
- Emlak kayıtlarını bilgisayar ortamında güncelleştirilmesi,
- Taşınmazın pazarlanmak üzere hazır duruma getirilmesinin sağlanması,
- Taşınmazda oturan varsa göstermek için randevuların alınması, pazarlama stratejisinin hazırlaması,
- Yazılı ve görsel pazarlama teklifleri hazırlaması,
- İlan verilecek gayrimenkulu belirlemesi,
- Taşınmazın pazarlanmasındaki gidişat konusunda periyodik olarak müşteriye bilgi vermesi,
- Diğer emlak komisyoncularıyla ortak çalışmaların yürütülmesi,
- Tarafları bir araya getirmesi,
- Tapu işlerine ilişkin randevuları alıp işlerin takip edilmesi
İş ve işlemleri;
Aracılık ve danışmanlık hizmeti kapsamında:
- Satış,
- Pazarlama,
- İpotek,
- Kat irtifakı,
- Kat mülkiyeti kurma, ifraz ve tevhit,
- Trampa,
- Cins değişikliği,
- Hibe (bağışlama).
- Taksim (paylaşım).
- Tashih (düzeltme).
- Aplikasyon.
- Harita ve belediyelerden bölge imar planı çıkarma.
- Kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ve çap belgesi alma.
- Vergi muafiyeti belgesini alma,
- Veraset vergi dairelerinden ilişik kesme veya temiz kağıdı alma,
- Emlak beyannamesi düzenleme.
- Noterden satış vaadi sözleşmesi yapma,
- Kira akid sözleşmesi yapma
İş ve işlemleri yapabilmelidir.
2 Çeşitli hükümler
2.1 Emlak komisyoncusu, bu standardda belirtilen hizmetler için istenildiğinde standarda uygunluk beyannamesi vermek veya göstermek mecburiyetindedir. Bu beyannamede söz konusu iş yerinin Madde 1'deki genel kurallara uygun olduğunu belirtmeleri gerekir.
Yabancıların
Mülk Edinmeleri
Emlak komisyoncusu , kendisine kapora almak konusunda verilmiş
vekaletname olmaksızın KAPARO ALAMAZ . Kapora , alım - satım işlerinde
, satıcı veya kiralayan imzası alınarak teslim edilir.
Emlak Komisyoncusu 'nun YER GÖSTERME ÜCRETİ alması yasaktır. Kesinlikle vermeyiniz.
Emlak komisyonculuğu' nu meslek edinenler dışındaki kişi ve
kuruluşlar (Apt. Yöneticisi , Kapıcı , diğer meslek gurupları ...v.s)
Emlak Komisyoncularına tanınan yetkileri ve ünvanı kullanamazlar. Sizi
mağdur ettikleri gibi , fatura kesmedikleri için devleti de zarar
uğratmaktadırlar. Bu kişi ve kuruluşlarla irtibat kurmayınız. Vergi
kaçağı suçuna ortak olmayınız. Gayriresmi çalışanları odamıza
bildiriniz.
Emlak Komisyoncusu 'nun vergi levhasını ve Odaların verdiği
sicil belgesini görmek konusunda ısrarcı davranın. Bu belgeleri olmayan
Emlak Komisyoncuları ile iş yapıp zarara uğradığınızda hakkınızı
arayabileceğiniz bir mesleki kurum bulamayacağınızı unutmayınız.
Odaların bünyesinde kayıtlı Emlak Komisyoncuları , satın
alacağınız veya kiralayacağınız gayrimenkulun durumu konusunda sizin
adınıza araştırma yapmakla yükümlüdür.
Tapu değeriyle satış değerinin farkı
Gayrimenkulün , alım satımı sırasında ,tapu işlemlerine esas
gösterilen değer ile gerçek satış bedeli farklı olabir. Bu durumda
satıcı , isterse tapu işlemleri sırasında gayrimenkulün gerçek satış
değerin de tapu senedine ayrıca yazılmasını isteyebilir. Tapu yetkilisi
de bu talebe uymak ve tapu senedine gerekli notu yazmak zorundadır.(
Bkz. Maliye bakanlığı gelirler genel Müdürlüğü' nün , Osman Arıoğlu'
nun Genel müdür vekili olduğu dönemde Tapu ve Kadastro Genel
Müdürlüğüne göndermiş olduğu 24 Şubat 1999 tarih ve 63/6373-557 Sayılı
yazı )
Bu durum özellikle tapu harcına esas değerin , gerçek satış
bedelinin üzerinde olduğu ve satışında ''dört yıl içinde '' yapıldığı
hallerde çok önemlidir. Satıcı, gelir vergisi ödememek ya da vergi
incelemesinde gayrimenkul satış kazancını niçin beyan etmediği sorusu
ile karşılaşmamak için , gerçek satış bedelini tapu senedine ayrıca
yazdırmalıdır.
Gayrimenkul alanlar ve satanların , Vergi yasalarında ve
Harçlar yasasında yer alan bazı özel hükümleri önceden bilmelerinde
sayısız yarar var. Gayrimenkul alanların ; aldıkları gayrimenkulün
geçmiş yıllarda emlak vergisi borcunun olup olmadığına , tapu değeri
gösterilirken belirlenecek tutarın gelir vergisi ve harç yönünden
taşıdığı özellikler , verilecek olan ilk emlak vergisi beyannamesi eşe
yada çocuğa gayrimenkul alınması gibi hususlar dikkat edilmesi gereken
başlıca noktaları oluşturuyor.
Gayrimenkul satanlarında ; gayrimenkulün tapudaki satış değeri
bu değerin gelir vergisi ve harç yönünden önemi , satıştan doğan
kazancın gelir vergisi şirketlerin gayrimenkul satışındaki vergi
istisnası gibi hususlarda , satıcının dikkat etmesi gereken noktaları
oluşturuyor.
Aşağıda gayrimenkul alanların ve satanların dikkat edecekleri
noktalar , ayrı ayrı başlıklar altında ele alınarak açıklanmaya
çalışılmıştır.
II-GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR
A - GAYRİMENKULÜN GEÇMİŞ VERGİ BORCU
Özellikle , kullanılmış gayrimenkul alanların , gayrimenkulün
geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini başka bir
anlatımla , emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında
yarar vardır.
Bunun en pratik yolu , satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır.
Emlak vergisi Yasası'nın 30.maddesinin son fıkrasına göre ;
satış konusu gayrimenkulün , satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait
ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden , alıcı ve satıcı müteselsilen
yani zincerleme olarak sorumlu tutulurlar. Gayrimenkulü satın alan kişi
, ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra
önceki sahibine rücu edebilir (1).
B-GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ DEĞERİ
Gayrimenkulun tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.
1-Gelir Vergisi Açısından
Gayrimenkullerin , iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4
yıl içinde elden çıkarılmasından sağlanan kazanç ''Değer artışı
kazancı'' olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor (GVK
geçici md.56/D-6) Satın aldığı gayrimenkulü 4 yıl içinde elden
çıkarmaları söz konusu olanların , gayrimenkulün maliyet bedeline esas
olan , alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde , 4
yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar
çıkar(2).
2- Harç Yönünden
2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan
değeri yüzde 56 oranında arttı. Gayrimenkulün gerçek alış bedelinin
tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde , gerçek alış
bedelinin tapu senedine yazılmasını tapu işlemleri sırasında talep
etmek mümkündür .Bu durum özellikle kamu görevlilerini ''mal beyanı''
yönünde önümüzdeki yıllarda da , vergi mükelleflerini de ''nereden
buldun'' sorgulaması yönünden ilgilendiriyor.
3- Harcın Oranı Yönünden
Gayrimenkul alımı sırasında , hem alıcı hem de satıcı ; Tapu
harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
2001 Yılı Gayrimenkul Harçları Oran (Binde)
Gayrimenkul alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı) 15
Gayrimenkullerin,sermaye şirketlerine sermaye olarak konulması 36
Yapı kooperatiflerinin,ortaklarına dağıttığı gayrimenkullerin tapu işlerinde 1,8
Gayrimenkullerin mirasçılara intikalinde 9
Gayrimenkullerin ifraz,taksim ve birleştirme işlerinden 9
Gayrimenkul ipoteğinden sağlanan borç miktarı üzerinden 3,6
Kira
sözleşmelerinde,kira süresinin tapuya tescilinde,hesaplanacak kira
tutarı üzerinden , sözleşme yoksa bir yıllık kira bedeli üzerinden 5,4
Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunan binaların tescilinde
emlak (bina) vergisi değeri üzerinden 15
Gayrimenkullerin,ölünceye kadar bakma anlaşmasına dayanarak edinilmesinde , emlak vergisi değeri üzerinden 15
C-EMLAK VERGİSİ BEYANNAMESİ
Gayrimenkul alanların ''o yılın sonuna kadar'' emlak vergisi
beyannamesi vermeleri gerekiyor.buna göre örneğin ocak 2001'de
gayrimenkul alanların en geç 31 aralık 2001'e kadar emlak vergisi
beyannamesi vermeleri gerekiyor. (EVK md. 23/c) emlak vergisi ise
izleyen yılda yani 2002 den itibaren ödenmeye başlanacak. Satıldığı
yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir.
Gayrimenkulün , bütçe yılının son üç ayı içinde , örneğin
Kasım ayında alındığı durumlarda emlak vergisi beyannamesi
gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren ''üç ay içerisinde'' verilecek
(EVK md.23) .
D-EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL
Gayrimenkulun eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile
reisi tarafından yapılması halinde ''İvazsız'' yani karşılıksız bir
intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir.
Eş yada çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15 arasında oranı değişen ,
veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe
yada çocuğa gayrimenkulün bedelini ''borç olarak'' vermesi halinde
herhangi bir vergileme söz konusu olamaz (4).
E-NEREDEN BULDUN SORUSU
Gayrimenkul alanlar gayrimenkulün bedelini ''nereden buldun''
şeklinde soru yönetilmesi bununla ilgili yasanın 2003 yılına kadar
ertelenmesi nedeniyle söz konusu değildir. Ancak Vergi Usul Yasasının
30/7. Maddesini de , ayrıca göz önünde bulundurmak gerekiyor.
2001 yılında satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa
olsun tapuda ''asgari bir değer'' göstermek gerekiyor. Satış sırasında
gayrimenkulün 2000 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde
56 oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin , 2000 yılındaki emlak
vergisi değeri 100 milyar lira olan gayrimenkulü 2001 yılında satarken
ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın , alım
satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor.
Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok .
yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir.
B-GAYRİMENKULÜN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ
Gayrimenkulunüzün , gerçek satış değerinin , tapu harcına esas
olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin , tapu
senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi
gerekiyor. Bu durumda , tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç
alınır , ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.
C-ÖDENECEK HARÇ
Gayrimenkul satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
D-KAZANCIN GELİR VERGİSİ
Gayrimenkul satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
E- ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI
Şirketlerin ,aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden
çıkarmaları halinde,beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç
oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler gayrimenkulün satışı
nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar.
Gayrimenkul ün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir.
Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler,en az 2 yıldır
işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında ,
satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse :
a)Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.
b)Tapu harcı ödemezler.
c)Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.
Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.(KVK geçicimd.28)
F-SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ
Gayrimenkulünü satanlar , ilerde emlak vergisine çöp vergisine
yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulün
satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu
bildirmelerinde yarar vardır.
G-GAYRİMENKULÜNÜ SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ
Gayrimenkulün iktisap (yani edinme) tarihinden itibaren 4 yıl
geciktikten sonra satılması , örneğin 1996 yada daha önceki yıllardan
edinilen gayrimenkulün satılması halinde kaç liraya satılırsa satılsın
gelir vergisi ödenmeyecek (GVK geçici md.56/D6).
Satılan gayrimenkulün edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde
satılması halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile , gelir vergisi
ödenmesi söz konusu olabilecek.
Ancak gayrimenkulün miras yada hibe yoluyla edinildiği
durumlarda satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi
ödenmez. (GVK geçici md.56/D6)
1-) Kazancın hesabı ve Vergisi
Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı
kazancı ''iktisap tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılan''
gayrimenkuller için söz konusu.Bu süre geçtikten sonra gayrimenkul kaç
liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez.(GVK geçici
md.56/D-6).örneğin 10 mart 1997'de satın aldığı gayrimenkulü 9 mart
2001 de satan ve bundan da 50 milyar lira kazanç sağlayan bir kişi bu
kazancı nedeniyle gelir vergisi ödeyecek. Oysaki iki gün daha bekleyip
11 mart 2001'de satış yapsaydı 50 milyarlık kazancı nedeni ile 50 lira
dahi gelir vergisi ödemeyecekti.
Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas
alınıyor. Örneğin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde
gösterilen değer ''maliyet bedeli'' olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel
, ekim 1998'den itibaren (gayrimenkulün satıldığı ay hariç) devlet
istatistik enstitüsünce (DİE) belirlenen ''toplam eşya fiyat
endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılarak'' tespit olunuyor.
1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini
yenileyenlerin yenileme yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı beyanı
esas alınıyor. Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve
aralık 1999'da yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir işe
yaramıyor.1998'den sonra alınan gayrimenkullerin ise iktisap bedeli
yine DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek
maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması
sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç gelir
vergisine tabi olur.
2-Verginin Hesabı
Gayrimenkulün satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç
kısmı üzerinden ,Gelir vergisi Kanunu'ndaki vergi ''vergi tarifesine
göre'' yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir
vergisinin yüzde 10'u kadar da ''fon payı'' tahakkuk ettirilir.
SONUÇ
Gayrimenkul alım-satımında , çok sayıda vergi ve harç ile
bağlantılı özel durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve
sonrasında bunların göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması ,
cezalı uygulamalarla ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek.
Bu arada dikkat edilmesi gereken bir başka husus da 4444
sayılı yasa ile getirilen ve bir kısmı yukarıda açıklanan
düzenlemelerin , ileride yeni bir değişiklik olmadığı taktirde,
31.12.2002 tarihinde yürürlükten kalkması ve 1 ocak 2003'ten itibaren
4369 sayılı yasa ile getirilen bazı düzenlemelerin yeniden yürürlüğe
girecek olmasıyla ilgili. Bu nedenle , 2003 yılı başından itibaren yeni
bir uygulama söz konusu olabilir.
Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları
A-SİGORTA KAPSAMI
A.1-Sigortanın Kapsamı
587 sayılı kanun hükmünde kararname gereğince , 634 sayılı Kat
Mülkiyeti kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler , tapuya kayıtlı ve
mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar
, bu binalar içinde yer alan ve ticarethane , büro ve benzeri amaçlarla
kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle Devlet
tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan meskenler zorunlu
deprem sigortasına tabidir. Bu sigorta ile , deprem , yangın , infilak
ve yer kayması dahil sigortalı binalarda ve temellerinde , doğrudan
neden olacağı maddi zararlar , sigorta bedeline kadar Doğal Afet
Sigortaları Kurumu tarafından teminat altına alınmıştır.
A.2- Sigorta Kapsamı Dışında Kalan Binalar
2.1- Kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar
2.2 Köy yerleşim alanlarında yapılan binalar.
2.3- Tamamı ticari veya sınai amaçla kullanılan binalar
2.4- 27 Aralık 1999 tarihinden sonra inşa edilmiş olan ancak ilgili mevzuat çerçevesinde inşaat ruhsatı bulunmayan binalar.
A.3- Teminat Dışında Kalan Haller
Aşağıdaki haller sigorta teminatının dışındadır.
3.1-
Enkaz kaldırma masrafları , Kâr kaybı. İş durması , kira mahrumiyeti ,
alternatif ikametgah ve iş yeri masrafları , mali sorumluluklar ve
benzeri başkaca ileri sürülebilecek diğer bütün dolaylı zararlar,
3.2- Her türlü taşınır mal , eşya ve benzerleri
3.3- Ölüm dahil olmak üzere tüm bedeni zararlar.
3.4- Manevi tazminat talepleri
A.4- Sigorta bedelinin tescili
Sigorta bedelinin tespitinde , sigorta edilen meskenin yapı tarzı için
Hazine Müşteşarlığınca yayınlanan ''Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve
Talimatı'' nda belirlenen metrekare bedeli ile aynı meskenin brüt
yüzölçümünün (veya yaklaşık yüzölçümünün) çarpılması sonucu bulunan
tutar esas alınır . Zorunlu deprem sigortası yapılan bir meskenin
sigorta bedeli her halde ''Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve
Talimatı'' nda belirlenen azami teminat tutarından çok olamaz.
A.5- Aşkın sigorta
Sigorta bedeli , sigortalanan meskenin değerini aşarsa ,
sigortanın bu değeri aşan kısmı geçersizdir. Cari yıla ait fazla alınan
prim sigorta ettirince gün esası üzerinden iade edilir.
A.6- Muafiyet
Her bir hasarda , sigorta bedelinin %2 'si oranında tenzili
muafiyet uygulanır . Doğal Afet Sigortaları Kurumu hasarın bu şekilde
bulunan muafiyet miktarını aşan kısmında sorumludur. Muafiyet
uygulaması açısından , her bir 72 saatlik dönem bir hasar sayılır.
A.7- Sigortanın Başlangıcı ve Sonu
Sigorta , poliçede başlama ve sona erme tarihleri olarak
yazılan günlerde , aksi kararlaştırılmadıkça Türkiye saati ile öğleyin
saat 12:00' de başlar ve öğleyin saat 12:00'de sona erer.
KOOPERATİF ORTAKLARI İÇİN ÖNEMLİ BİLGİLER
YÖNETİCİLERDEN HER ZAMAN BİLGİ VE AÇIKLAMADA BULUNMASINI İSTEME HAKKINIZIN OLDUĞUNU UNUTMAYINIZ
I - KOOPERATİFE NASIL ORTAK OLUNUR?
1. Kooperatife ortak olma yolları
a) Bir kooperatif kurarak ortak olma (KK.m.1),
b) Daha önce kurulmuş olan bir kooperatife sonradan ortak olma (KK.m..8),
c) Kooperatif ortaklarından birinin ortaklık payını devralmak suretiyle ortak olma (KK.m.14,f.3),
d) Miras yoluyla ortak olma (KK.m.14,f.2),
e)Taşınmaz mal veya işletme karşılığı ortak olma (KK.m.15,f.2).
2. Kooperatif ortaklığına girme şartları
a) Medeni hakları kullanma yeterliliğine sahip olmak,
b) Yazılı olarak kooperatif yönetim kuruluna başvurmak,
c) Varsa şahsi sorumluluk ve ek ödemeleri yazılı olarak kabul etmek,
d) Gerekli sermaye payını taahhüt etmek ve dörtte birini peşin ödemek,
e) Ana sözleşmelerle getirilen diğer şartları taşımak.
3. Kooperatiflerle ilgili bazı hususlar
- Kooperatiflerde yedek ortaklık yoktur.
- Yapı kooperatiflerinde konut, işyeri ve ortak sayısının genel kurulca belirlenmesi zorunludur (KK.m.42).
-
Sonradan ortaklığa kabul edileceklerden bir fark alınması, mevcut ana
sözleşmelere göre genel kurul kararı ile mümkün olabilmektedir. Bu
konuda yönetim kurulu yetkili değildir.
ÖDEMELERİNİNZİ MUTLAKA GEÇERLİ BELGELERE DAYANDIRINIZ
4. Ortak olurken dikkat edilecek bazı hususlar
Bir kooperatife ortak olurken özellikle;
- Aylık aidatların sabit olduğu, hiç artmayacağı, ara ödeme olmayacağı,
çok düşük aidatlarla iki-üç-dört sene gibi bir sürede inşaatların
bitirileceği şeklindeki sözlere, ilanlara kesinlikle inanılmamalıdır.
- Ödemeler kooperatif adına bankada açılmış olan hesaplara
yatırılmalı ya da kooperatif yetkililerine, kooperatif kaşesini ve
ilgililerin imzasını taşıyan makbuz karşılığı yapılmalı, belgesiz ödeme
yapılmamalı, yöneticiler adına açılan hesaplara para yatırılmamalıdır.
- Kooperatifin mevcut ortaklarının ekonomik, kültürel ve
sosyal durumları iyi araştırılmalı, bu hususların kendi durumuna uyması
halinde ortak olunmalıdır.
- Arsa alındığı söyleniyorsa, arsanın tapu devri ya da tapuya
şerh verdirilecek bir satış vaadi sözleşmesi ile alınıp alınmadığına
(KK m. 59, f. 4), bu arsanın kooperatifin amacına uygun olup olmadığına
bakılmalıdır (KK m. 59, f. 5).
- Ortak sayısının, genel kurulca belirlenen konut/işyeri
sayısından fazla olup olmadığı araştırılmalıdır (KK m.8, f.3).
- İnşaata başlanılmış ise inşaat ruhsatının alınıp alınmadığı
sorulmalı, inşaat seviyesi, mümkünse arsa alımı ve inşaata yapılan
harcamalar ile toplanan paraların mukayesesi yapılmalıdır.
- Ortaklık devralınacak şahsın, gerçekten ve halen o
kooperatifin ortağı olup olmadığı, kooperatife borcunun bulunup
bulunmadığı araştırılmalıdır.
- Ödenen aidat ve günün fiyat artışları da dikkate alınarak,
inşaatın ne kadar sürede bitirilebileceği hususunda bir fikir
edinilebilmelidir.
- Yukarıdaki ve benzeri hususlarda iyi bir araştırma, inceleme
yapılıp bilgi sahibi olunduktan sonra, ortak olmaya karar verilmelidir
PARANIZI TESLİM ETTİĞİNİZ KOOPERATİFİN FAALİYETLERİNİ SÜREKLİ OLARAK İZLEYİNİZ
II - ORTAKLARIN HAKLARI NELERDİR?
- Ortaklık hakları ortaklık senedi ile temsil olunur (KK.m.18).
- Ortaklar, Kooperatifler Kanununun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler (KK.m.23).
A) ORTAKLARIN BİREYSEL HAKLARI
1. Ortaklıktan çıkma hakkı
Her ortağın kooperatiften çıkma hakkı vardır (KK.m.10).
Ortaklıktan çıkma hakkının kullanılması, anasözleşmeyle en çok
5 yıl için sınırlandırılabilir. Ortağın hiç bir suretle kooperatiften
çıkamayacağına dair şartlar hükümsüzdür (KK. m.11).
Çıkış, ancak bir hesap yılı sonu için ve en az 6 ay önceden
haber verilerek yapılır. Anasözleşmede daha kısa bir süre belirtilip
hesap yılı içinde çıkışa izin verilebilir (KK. m. 12).
Yönetim kurulu, anasözleşmeye uygun olarak yapılacak isteğe
rağmen, bir ortağın kooperatiften istifasını kabulden kaçınacak olursa,
ortak çıkma dileğini noter aracılığı ile kooperatife bildirir. Bildiri
tarihinden itibaren çıkma gerçekleşir (KK. m. 13).
2. Ortaklık payını devir hakkı
Ortaklık payları
devredilebilir. Yönetim kurulu, ortaklığı devralan kişinin ortaklık
niteliklerini taşıması halinde, bu kişiyi ortaklığa kabul eder. Ana
sözleşmede gösterilecek şartlarla ölen ortağın mirasçılarının
kooperatifte ortak olarak kalmaları sağlanabilir (KK. m. 14).
GENEL KURUL TOPLANTILARINA MUTLAKA KATILINIZ
3. Çıkarılma kararına karşı genel kurula itiraz veya mahkemeye
dava açma hakkı
Kendisine çıkarılma kararı tebliğ edilen ortağın, bu yazıyı aldığı
tarihten itibaren üç ay içinde mahkemeye itiraz davası açma veya aynı
süre içinde genel kurula itiraz etme hakkı vardır (KK.m.16).
4. Bilgi edinme ve örnek isteme hakkı
Yönetim ve denetim kurulu yıllık çalışma raporları ile bilanço, genel
kurulun yıllık toplantısından en az 15 gün öncesinden itibaren bir yıl
süre ile Kooperatif merkezinde ve varsa şubelerinde ortakların
tetkikine amade tutulur. Talep eden ortaklara bilanço ve gelir gider
farkı hesaplarının birer suretinin verilmesi mecburidir.
Ortakların bilgi edinme hakkı, anasözleşme veya kooperatif
organlarından birinin kararıyla bertaraf edilemez veya
sınırlandırılamaz (KK. m. 24).
5. Ticari defterleri ve belgeleri inceleme hakkı
Kooperatifin ticari defterleri ve haberleşme ile ilgili hususların
incelenmesi, genel kurulun açık bir izni veya yönetim kurulunun kararı
ile mümkündür (KK. m. 25)
ANASÖZLEŞMEYİ MUTLAKA OKUYUNUZ
6. Genel kurula katılma, seçme ve seçilme hakkı
Üç ay evvel ortak olmayanlar hariç her ortak genel kurula katılma
hakkına sahiptir. Yapı kooperatiflerinde genel kurul toplantılarına
katılmak için bu şart aranmaz (KK. m. 26).
Genel kurula katılma hakkına sahip olan bir ortak, bu hakkın
doğal sonucu olarak; aynı zamanda genel kuruldaki görüşmelere katılmak,
bu görüşmeler sırasında düşüncelerini açıklamak, sorular sormak,
görüşülen konular hakkında müştereken veya münferiden önerge vermek ve
neticede istediği yönde oyunu kullanmak, seçmek, seçilmek gibi haklara
da sahip olmaktadır.
Tabii ki, yönetim ve denetim kurulu üyeliği ile tasfiye kurulu
üyeliğine seçilebilmek için getirilen özel hükümler saklıdır (KK m. 55,
56, 65, 81, TTK m. 347, 349; 657 s. Devlet Memurları Kanunu m. 28).
7.Olumlu gelir gider farkından pay (risturn) alma hakkı
Tüketim,
Motorlu Taşıyıcılar, Üretim ve Pazarlama vb. Kooperatiflerinin
anasözleşmelerinde olumlu gelir gider farkının (kârın) ortaklar
arasında bölüşülmesi öngörülmüş ise bu bölünme ortakların kooperatifle
yapmış oldukları işlemleri oranında yapılır (KK.m.38).
8.Genel kurulda oy kullanma hakkı
Genel Kurulda her ortak yalnız bir oya sahiptir (KK. m. 48).
Kooperatif işlerinin görülmesine herhangi bir suretle katılmış
olanlar Yönetim Kurulunun ibrasına ait kararlarda oylamaya
katılamazlar. Ancak, denetçilerin ibrasında oy kullanabilirler.
Ortaklardan hiçbiri kendisi veya karı ve kocası yahut usul ve
füruu ile kooperatif arasında şahsi bir işe veya davaya dair olan
görüşmelerde oy hakkını kullanamaz (KK. m. 50).
GENEL KURULDA GÜNDEM MADDELERİNİN DETAYLI GÖRÜŞÜLMESİ İÇİN KATKIDA BULUNUNUZ
9. Genel kurulda temsil hakkı
Ana sözleşmede açıklama
bulunduğu takdirde, bir ortak yazı ile izin vermek suretiyle genel
kurul toplantısında oyunu ancak başka bir ortağa kullandırabilir. Bir
ortak genel kurulda birden fazla ortağı temsil edemez. Ortak sayısı
1.000’in üstünde olan kooperatiflerde anasözleşme ile her ortağın en
çok 9 olmak üzere birden fazla ortağı temsil edebileceği öngörülebilir.
Eş ve birinci derecede akrabalar için temsilde ortaklık şartı aranmaz
(KK.m. 49)
10.Genel kurul kararları aleyhine dava açma hakkı
a) Genel kurul toplantısında hazır bulunan ortaklardan alınan kararlara
aykırı kalarak keyfiyeti tutanağa geçirten veya oyunu kullanmasına
haksız olarak izin verilmeyen ortaklar kanuna, anasözleşme hükümlerine
ve iyi niyet esaslarına aykırı olduğu iddiası ile genel kurul kararları
aleyhine, toplantıyı izleyen günden başlamak üzere bir ay içinde,
kooperatif merkezinin bulunduğu yerdeki mahkemeye başvurup iptal davası
açabilirler (KK. m. 53).
b) Genel kurul toplantısında hazır bulunsun ya da bulunmasın;
- Toplantıya çağrının usulü dahilinde yapılmadığını,
- Gündemin gereği gibi ilan veya tebliğ edilmediğini,
- Genel kurul toplantısına katılmaya yetkili olmayan kimselerin karara katılmış bulunduklarını,
iddia eden ortakların da dava açma hakları bulunmaktadır.
Genel kurul kararlarının iptali için Bakanlığımıza başvurulamaz.
OYUNUZU KULLANIRKEN OBJEKTİF VE BİLİNÇLİ DAVRANMAYA ÖZEN GÖSTERİNİZ
11.Denetçilerin dikkatini çekme ve açıklama yapılmasını isteme hakkı
Ortaklar gerekli gördükleri hususlarda denetçilerin dikkatini çekmeye ve açıklama yapılmasını istemeye yetkilidir (KK m. 66).
12.Tasfiye artığından pay alma hakkı
Anasözleşmelerde,
kooperatif borçlarının ve ortak pay bedellerinin ödenmesinden sonra,
kalan miktarın dağılma anında kayıtlı ortaklar veya hukuki halefleri
arasında ödenmiş sermayeleri ile orantılı olarak dağıtılacağı yönünde
hükümlere yer verilmiştir (KK.m.83)
Dört ortaktan az olmamak kaydıyla ortak sayısının en az onda birinin isteği üzerine genel kurul toplantıya çağrılır.
Yönetim Kurulu bu isteği en az on gün içinde yerine getirmediği
takdirde, istek sahiplerinin müracaatı üzerine (veya doğrudan)
Bakanlığımız tarafından da genel kurul toplantıya çağrılabilir.
Bakanlığımız tarafından da çağrılmadığı takdirde istek
sahipleri mahalli mahkemeye başvurarak genel kurulu bizzat toplantıya
çağırma izni alabilirler (KK. m. 44).
2. Gündeme madde ilavesini isteme hakkı
Kooperatifler Kanununun 46’ncı maddesine göre, dört ortaktan az
olmamak üzere, ortakların en az onda biri tarafından, genel kurul
toplantısından en az 20 gün önce yazılı olarak bildirilecek hususların
gündeme konulması zorunludur.
Kooperatife kayıtlı ortakların en az onda birinin, genel kurul
sırasında gündem maddelerinin görüşülmesine geçilmeden önce (divanın
seçimini takiben) yazılı teklifte bulunmaları halinde;
- Hesap tetkik komisyonunun seçilmesi,
- Bilanço incelemesinin ve ibranın geriye bırakılması,
- Çıkan veya çıkarılan ortaklar hakkında karar alınması,
- Genel kurulun yeni bir toplantıya çağırılması,
-
Kanun, ana sözleşme ve iyi niyet esasları ile genel kurul kararlarına
aykırı olduğu ileri sürülen yönetim kurulu kararlarının iptali,
- Yönetim kurulu üyeleri ile denetçilerin azli ve yerlerine yenilerinin seçilmesi,
ile ilgili hususların da genel kurula katılanların yarıdan bir fazlasının kabulü ile gündeme alınması mümkündür (KK.m.46/3).
BİR HUSUSUN AÇIKLIĞA KAVUŞTURULMASI İÇİN DENETİM KURULUNA BAŞVURARAK GÖREVE DAVET EDEBİLİRSİNİZ
1. Sermaye (ortaklık) payı
Kooperatife giren her şahıstan en az bir ortaklık payı alınması
gerekir. Anasözleşme, en yüksek had tespit ederek bir ortak tarafından
bu had dahilinde birden fazla pay alınmasına cevaz verebilir (KK. m.
19).
Mevcut duruma göre bir ortaklık payının değeri 100.000 lira olup, bir ortakça alınabilecek en çok pay adedi ise 5.000’dir.
2. Aidat ödeme yükümlülüğü
Yapı
Kooperatiflerinde ortaklar, taahhüt ve tediye ettikleri ortaklık payı
bedelleri dışında, kooperatif amaçlarının gerçekleştirilmesini sağlamak
üzere genel kurulca belirlenen miktardaki arsa, altyapı, inşaat ve
benzeri gider taksitlerini ve öngörülmüşse bunların gecikme bedellerini
de ödemek zorundadırlar.
3. Sır saklama yükümlülüğü ve ceza
Her ortak ne şekilde
olursa olsun öğrenmiş olduğu kooperatife ait iş sırlarını, sonradan
ortaklık hakkını kaybetmiş olsa dahi daima gizli tutmak zorundadır. Bu
mecburiyete uymayan ortak meydana gelecek zararlardan kooperatife karşı
sorumlu olduğu gibi kooperatifin şikayeti üzerine herhangi bir zarar
umulmasa dahi bir yıla kadar hapis veya ağır para cezasiyle veya her
ikisiyle birlikte cezalandırılır (KK. m. 25).
4. Ortakların sorumluluğu
4.1. Sınırsız sorumluluk
Anasözleşme,
kooperatifin varlığı borçlarını karşılamaya yetmediği hallerde,
ortaklarının da şahsen ve sınırsız olarak sorumlu tutulacaklarını hüküm
altına alabilir (KK. m. 29).
4.2. Sınırlı sorumluluk
Anasözleşmeye, kooperatif borçları için her ortağın kendi payından
fazla olarak şahsen ve belirli bir miktara kadar kooperatiften sonra
sorumlu olacakları hususunda bir hüküm konabilir (KK.m.30).
KISITLI İMKANLARLA BİRİKTİRDİĞİNİZ PARANIZIN YERİNDE KULLANILIP KULLANILMADIĞINI DENETLEMEK EN DOĞAL HAKKINIZDIR.
5. Ortağın şahsi alacaklılarının durumu
Bir ortağın şahsi alacaklıları, ancak;
- Ortağa ait faizi,
- Gelir gider farklarından hissesine düşen miktarı,
- Kooperatifin dağılmasında ona ödenecek payı,
haczettirebilirler (KK. m. 19, f. 6).
6. Ödemelerini geciktiren ortaklardan faiz alınabileceği, ancak bileşik faiz yürütülemeyeceği
Sermaye
koyma borcunu zamanında yerine getirmeyen ortak, ihtara gerek
kalmaksızın temerrüt faizi ödemekle yükümlüdür. Ayrıca, anasözleşmeyle
ortaklar temerrüt halinde cezai şart ödemeye de mecbur tutulabilirler
(KK m. 98, TTK m. 407).
Ayrıca, aidat ödeme borcunu yerine getirmeyen ortaklardan, genel kurulca belirlenen oranda faiz istenebilir.
Ancak aidat ödemelerini geciktiren ortaklara yürütülen gecikme
faizlerinin ana borca eklenerek tekrar faiz (bileşik faiz) yürütülmesi
de söz konusu değildir.
ÇIKARILMA KARARI KESİNLEŞİNCEYE KADAR ORTAKLIK HAK VE
YÜKÜMLÜLÜKLERİ DEVAM EDER
IV - ORTAKLIKTAN ÇIKARILMA ESASLARI VE İTİRAZ YOLLARI
1. Genel olarak ortaklık sıfatının kaybedilmesi
Bir ortağın ortaklık sıfatı genel olarak;
- Çıkma hakkını kullanarak, kendi isteği üzerine ayrılmasıyla (KK m. 10),
- Ölümü ile (KK m. 14, f. 1),
- Ortaklık payını başkasına devretmesiyle (KK. m.14, f.3),
- Ortaklık sıfatı bir görev veya hizmetin yerine getirilmesine bağlı ise, bu görev veya hizmetin sona ermesiyle (KK m. 15),
- Anasözleşmede açıkça gösterilen sebeplerle ortaklıktan çıkarılmasıyla (KK. m.16),
- Parasal yükümlülüklerini yerine getirmemesi sonucu ortaklığının kendiliğinden düşmesiyle (çıkarılmasıyla) (KK m.27),
sona erer.
2. Ortaklıktan çıkarılma (ihraç) esasları
Kooperatif
ortaklığından çıkarılmayı gerektiren sebepler ana sözleşmede açıkça
gösterilir. Ortaklar anasözleşmede açıkça gösterilmeyen sebeplerle
ortaklıktan çıkarılamazlar.
Ortaklıktan çıkarılmaya yönetim kurulunun teklifi ile genel
kurulca karar verilir. Anasözleşme, çıkarılan ortağın genel kurula
başvurma hakkı saklı kalmak üzere, bu hususta yönetim kurulunu da
yetkili kılabilir. Uygulamadaki anasözleşmelere göre, ortaklıktan
çıkarma yetkisi yönetim kuruluna aittir.
Çıkarılma kararının onaylı örneğinin, çıkarılan ortağa tebliğ
edilmek üzere, on gün içinde notere tevdi edilmesi gerekir. Bu ortak
tebliğ tarihinden itibaren üç ay içinde itiraz davası açabilir. Ortak,
üç aylık süre içinde genel kurula da itiraz edebilir. Bu itiraz, ilk
toplanacak genel kurula sunulmak üzere, yönetim kuruluna noter
aracılığı ile tebliğ ettirilecek bir yazı ile yapılır. Genel kurula
itiraz edildiği takdirde, yönetim kurulunun çıkarma kararı aleyhine
itiraz davası açılamaz. İtiraz üzerine genel kurulca verilecek karara
karşı itiraz davası hakkı saklıdır.
Üç aylık süre içinde, genel kurula veya mahkemeye başvurmak
suretiyle itiraz edilmeyen çıkarılma kararları kesinleşir (KK. m. 16).
Çıkarılma kararına karşı Bakanlığımıza başvurulamaz
HAK,ÖDEV VE SORUMLULUKLARINIZIN NELER OLDUĞUNU MUTLAKA ÖĞRENİNİZ
3. Parasal yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeni ile ortaklıktan çıkarılma
Özellikle
yapı kooperatiflerinde en çok rastlanan ortaklıktan çıkarma nedeni,
ortağın parasal yükümlülüklerini yerine getirmemesidir. Uygulamadaki
anasözleşmelerin 14. maddesine göre parasal yükümlülüklerini otuz gün
geciktirmeleri üzerine, yönetim kurulunca noter aracılığı ile yapılacak
ihtarı takip eden on gün içinde bu yükümlülüklerini yerine
getirmeyenlere yine aynı kurulca ikinci ihtar yapılır. İkinci ihtarı
takip eden bir ay içerisinde de yükümlülüklerini yerine getirmeyenler
ortaklıktan çıkarılır (KK.m.27).
4. Konut Yapı Kooperatifi Örnek Anasözleşmesine göre diğer ortaklıktan çıkarılma sebepleri
- Ortaklık şartlarını kaybetmek,
- Kur’a çekimi sonunda kendilerine düşen konutları kabul etmemek,
- Tapuda kendi adlarına tescilden önce konutlarında yaptıkları tahribat veya tadilatı yazılı ihtara rağmen düzeltmemek,
- Kooperatifin para, mal ve belgeleri üzerinde işledikleri suçlardan dolayı mahkum olmak,
ortaklıktan çıkarılma sebebidir.
5. Çıkarılma kararına karşı genel kurul nezdinde itiraz eden
veya mahkemede itiraz davası açan ortağın hukuki durumu
Haklarındaki çıkarma kararı kesinleşmeyen ortakların yerine yeni ortak
alınamaz. Bunların ortaklık hak ve yükümlülükleri (genel kurul
toplantısına katılma, seçme ve seçilme hakkı, aidat ödeme yükümlülüğü)
çıkarılma kararı kesinleşinceye kadar devam eder (KK. m. 16, f.5)
SEÇECEĞİNİZ DENETÇİLERİN DENETİM KONUSUNDA UZMAN OLMALARINA DİKKAT EDİNİZ
ORTAKLAR YETERLİ İLGİYİ GÖSTERDİKÇE KOOPERATİF AMACINA DAHA ÇABUK VE KOLAY ULAŞACAKTIR
V- ÇIKAN VEYA ÇIKARILAN ORTAKLARLA HESAPLAŞMA SÜRESİ ve YÜKÜMLÜLÜK
1. İade edilecek haklar, hesabı ve zamanı
Kooperatifin
mevcudiyetini tehlikeye düşürecek nitelikteki iade ve ödemeler,
anasözleşmede daha kısa bir süre tespit edilmiş olsa bile genel kurulca
üç yılı aşmamak üzere geciktirilebilir. Bu durumda kooperatifin muhik
bir tazminat isteme hakkı saklıdır. Çıkan veya çıkarılan ortaklar ile
mirasçılarının alacak ve hakları bunları isteyebilecekleri günden
başlayarak beş yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.
Çıkan veya çıkarılan ortağın sermaye veya mevduatından kısmen
veya tamamen yoksun kalacağı hakkındaki şartlar hükümsüzdür (KK. m.
17).
2. Yapı Kooperatiflerinde çıkan veya çıkarılan ortaklarla
hesaplaşma
Uygulamadaki yapı kooperatifi anasözleşmelerinin 15. maddesine göre,
devir dışında bir nedenle ortaklığı sona erenlerin sermaye ve diğer
alacakları, o yıl bilançosuna göre hesaplanarak, bilanço tarihinden
itibaren bir ay içinde geri verilir. Ancak ortaklığı sona erenlerin
yerine yeni ortak alınması halinde eski ortağın ödediği sermaye ve
diğer alacakları derhal geri verilir.
3. Ortak, alacak ve haklarının cari fiyat veya döviz kuru
üzerinden değerlendirilmesini veya faiz verilmesini talep edemez.
Kooperatiften çıkan ya da çıkarılan ortağın, kooperatife yapmış olduğu
ödemelerini cari fiyat veya döviz kuru üzerinden değerlendirilip,
hesaplanıp iadesini istemesi söz konusu değildir. Çünkü kooperatifler
kâr amacı gütmeyen, karşılıklı yardımlaşma ve dayanışma suretiyle
ortaklarının ekonomik menfaatlerini koruyan kuruluşlardır (KK m. 1).
Ancak, genel kurul kararıyla ödemeler yabancı para cinsinden
yapılmışsa, çıkan ya da çıkarılan ortaklara iadelerin de aynı para
cinsinden yapılması gerekir.
ÇOK ÖNEMLİ NOT
ORTAK OLACAĞINIZ YA DA OLDUĞUNUZ KOOPERATİFİN ANASÖZLEŞMESİNİ MUTLAKA OKUYUNUZ.
SANAYİ VE TİCARET BAKANLIĞI TEŞKİLATLANDIRMA GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
